Іпотека

Загальні поняття

Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні i користуванні iпотекодавця, згідно з яким iпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом про іпотеку.

Іпотекодавцем є особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед iпотекодержателем. Іпотекодержателем є кредитор (тобто банк).

Слід пам’ятати, що іпотека встановлюється щодо нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, прав на нерухомість та користування нею, а також майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено (ст. 5 Закону про кредитування).

Іпотечний кредит - це правовідносини, якi виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем i боржником з приводу надання коштів у користування із встановленням іпотеки.

Придбання житла у кредит через іпотеку

Придбання житла у кредит шляхом надання його в іпотеку провадиться в чотири етапи (див. схему 1). Зупинімося на них докладніше.

Схема 1

Етап 1. Надання необхідних документів

Квартиру у кредит можна придбати як на первинному, так і на вторинному ринку. Пакет документів для цих двох випадків дещо відрізняється. Крім того, кожний банк має свій перелік необхідних документів. Тому згадаймо лише основні, які запитують усі банки в охочих купити квартиру:

- паспорт покупця, у подружніх пар - паспорт жінки та чоловіка, свідоцтво про брак;

- оригінал довідки про присвоєння ідентифікаційного номера;

- заяву встановленого зразка на отримання кредиту (видає банк);

- довідка з місця роботи про доходи за останні 6 місяців;

- якщо подружні пари мають дітей, то їхні свідоцтва про народження.

У разі придбання квартири на вторинному ринку банки також запитують документи продавця. Але вони насамперед потрібні тим агентствам нерухомості, з якими співпрацюють банки, для визначення об’єкта придбання (продажу), а також для перевірки усієї операції на фіктивність. Після перегляду документів та прийняття рішення про надання кредиту оформлюються договори.

Етап 2. Підписання договорів

Умови договору про іпотечний кредит розробляє кредитодавець (банк). Відповідно до ст. 2 Закону про кредитування, у договорі про іпотечний кредит можуть бути зазначені:

- вартість основного зобов’язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити;

- право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором про іпотечний кредит, та розподіляти їх між ціною зобов’язання та доходом кредитодавця;

- право кредитодавця відчужувати основне зобов’язання або право отримання платежів за договором про іпотечний кредит;

- інфляційне застереження;

- умови страхування фінансових ризиків тощо.

Після підписання договору про іпотечний кредит банк сплачує повну вартість житла, зазначену у договорі купівлі-продажу. Таке житло передається в іпотеку банку шляхом підписання іпотечного договору.

Відповідно до ст. 18 Закону про іпотеку, іпотечний договір укладається між одним або кількома iпотекодавцями та iпотекодержателем у письмовій формі i підлягає нотаріальному посвідченню¹. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для iпотекодавця та iпотекодержателя - юридичних осіб: відомості про найменування, місцезнаходження та iдентифiкацiйний код за ЄДРПОУ (для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та держава, де зареєстровано особу);

для iпотекодавця та iпотекодержателя - фізичних осіб: прізвище, ім’я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний iдентифiкацiйний номер (для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адреса постійного місця проживання за межами України);

2) зміст та розмір основного зобов’язання, строк i порядок його виконання;

3) опис предмета іпотеки, достатній для його iдентифiкацiї, та/або його реєстраційні дані;

4) посилання на випуск заставної або її відсутність.

За відсутності в іпотечному договорі однієї із зазначених вище істотних умов він вважається неукладеним. При цьому іпотечний договір може містити iншi положення, зокрема: визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності iпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав iпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням iпотекодержателя чи iпотекодавця (ст. 5 Закону про кредитування). Зазначимо, що іпотечний договір і договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Крім того, обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у порядку, затвердженому КМУ від 31.03.2004 р. №410. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога iпотекодержателя не набуває пріоритету щодо зареєстрованих прав або вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.

У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно. На практиці всі ці договори оформлюються банком за один день.

Відповідно до ст. 8 Закону про іпотеку, іпотекодавець зобов’язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов’язок не покладено на iпотекодержателя. Договір страхування житла укладається на користь iпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває права вимоги до страховика.

Етап 3. Виконання зобов’язань іпотекодавцем

Як правило, таке виконання зводиться до своєчасного та повного погашення сум за кредитом. Якщо порушується строк сплати платежу (пізніше зазначеного), то банком стягуються штраф та пеня у розмірах, зазначених у договорі. Тому варто ретельно вивчити договори та пам’ятати про ці нюанси.

Етап 4. Передача житла іпотекодержателем

По закінченні сплати сум за кредитом майно передається банком у повну власність громадянину. Але це не означає, що на період погашення кредиту у придбаній квартирі не можна жити. Так, згідно зі ст. 9 Закону про іпотеку, іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення. При цьому він повинен не допускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу). Тому іпотекодавець зобов’язаний за власний кошт вживати усіх необхідних заходів для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета iпотеки вiд незаконних посягань та вимог інших осіб ². Проте іпотекодержатель має право у будь-який час протягом строку дії іпотечного договору (за умови попереднього письмового повідомлення) iпотекодавця перевіряти документально i в натурі наявність, стан, умови збереження та користування предметом іпотеки (ст. 10 Закону про іпотеку) ³.

Іпотечний кредит надається за умови сплати покупцем першого внеску. Розмір цього внеску залежить від багатьох чинників, наприклад, від дати забудови житла або строку кредитування, але в більшості випадків становить 20 - 30% вартості житла. Після внесення першого внеску сума, що залишилася, пропорційно розділяється на період погашення кредиту. Додатково громадянин сплачує банку відсотки за користування кредитом. Відсоткові ставки залежать від виду валюти кредиту, строку кредитування та платіжної спроможності громадянина. Безумовно, сплата відсотків за кредит є витратами фізичної особи. Але це не єдині витрати, адже ще на початку оформлення іпотечного кредиту іпотекодержатель змушений нести такі витрати, як плата банку за відкриття розрахункового рахунка, реєстрація договорів купівлі-продажу та іпотеки, послуги нотаріуса при оформленні договорів тощо.

Відсотки - до податкового кредиту

Відповідно до пп. 5.3.1 та п. 10.1 Закону про доходи, платник податку - резидент має право включити до складу податкового кредиту частину суми відсотків за іпотечним житловим кредитом, фактично сплаченої протягом звітного податкового року. Таке право виникає за наслідками 2005 року згідно з пп. 22.1.1 Закону про доходи. Як зазначено у Законі, таке право виникає у разі, якщо за рахунок такого іпотечного житлового кредиту будується або придбавається житловий будинок (квартира, кімната), визначений платником податку як основне місце його проживання. Зазвичай ця інформація наводиться у Декларації про доходи.

Крім того, ст. 10 Закону про доходи встановлено низку обмежень на право скористатися податковим кредитом.

По-перше, це обмеження у часі. Так, на підставі п. 10.5 Закону про доходи право на податковий кредит надається платнику податку не частіше одного разу на 10 календарних років ⁴, починаючи з року, в якому об’єкт житлової іпотеки придбавається або починає будуватися. Тобто лише один рік із 10 наданих (на вибір) дасть фізичній особі бажаний податковий кредит. На нашу думку, найвигіднішими будуть початкові роки оформлення іпотечного кредиту (перші два - три роки), оскільки сума відсотків буде найбільшою (її розраховують від суми основного боргу, який з часом зменшується).

Якщо строк іпотечного кредиту становить 20 років і більше, то право на податковий кредит виникне двічі (через кожні 10 років).

По-друге, це обмеження в розмірі, оскільки згідно з п. 10.2 Закону про доходи частина суми відсотків за рік, яка включається до складу податкового кредиту, корегується (множиться) на коефіцієнт, який враховує площу житла та визначається за формулою:

К = МП/ФП,

де

К - коефіцієнт;

МП - мінімальна загальна площа житла, яка дорівнює 100 кв. м;

ФП - фактична загальна площа житла, яке будується (придбавається) платником податку за рахунок іпотечного кредиту.

Приклад

Загальна площа житла, що придбавається за іпотечним житловим кредитом, становить 110 кв. м. Протягом звітного року сплачені відсотки за таким кредитом у сумі 50 тис. грн.

Визначаємо коефіцієнт за формулою: К = 100 : 110 = 0,909.

Визначаємо суму відсотків, яка включається до складу податкового кредиту: 50000 х 0,909 = 45450 грн ⁵.

При цьому якщо цей коефіцієнт є більшим за одиницю, то до складу податкового кредиту включається сума фактично сплачених відсотків за іпотечним кредитом без застосування такого коефіцієнта.

Сума фактично сплачених відсотків за іпотечним кредитом повинна бути документально підтверджена платником податку наявністю договору про іпотечний кредит та платіжних документів, які свідчать про перерахування ним коштів у рахунок погашення такого кредиту протягом звітного податкового року (рахунок з відбитком каси про перерахування коштів, платіжне доручення банку з відміткою про перерахування коштів). Ці документи не надсилаються податковому органу, але підлягають зберіганню платником податку протягом терміну, достатнього для проведення податковим органом податкової перевірки щодо нарахування такого податкового кредиту.

Для подружжя: відповідно до пп. 10.7.1 Закону про доходи, право на включення до складу податкового кредиту частини суми відсотків, фактично сплаченої за іпотечним житловим кредитом, надається одному із членів подружжя, у спільній частковій або спільній сумісній власності якого перебуває об’єкт іпотеки ⁶. Але якщо таке подружжя розлучається, то право на включення до складу податкового кредиту частини суми відсотків має платник податку, у власності якого залишається за домовленістю сторін або за рішенням суду такий об’єкт іпотеки.

Якщо у зв’язку із розлученням об’єкт іпотеки розподіляється між колишніми членами подружжя, то правом на включення до складу податкового кредиту частини суми відсотків за іпотечним житловим кредитом мають обидва колишніх члени подружжя відповідно до розподіленого між ними обов’язку з погашення суми такого кредиту та відсотків за ним (якщо такий розподіл дозволено кредитним іпотечним договором).

Звертаймо увагу, що, відповідно до пп. 10.7.4 Закону про доходи, якщо позичальник бере шлюб після отримання іпотечного житлового кредиту або його частини, то особою, відповідальною за його погашення, є такий позичальник. При цьому власність, яка перебуває в іпотеці згідно з договором іпотечного житлового кредитування, не може бути включеною до складу спільної часткової або спільної сумісної власності такого подружжя до повного погашення іпотечного житлового кредиту та відсотків за ним.

Без права на податковий кредит: на підставі п. 10.8 Закону про доходи платник податку достроково позбавляється права на включення частини суми відсотків за іпотечним житловим кредитом до складу податкового кредиту у разі:

- втрати ним резидентського статусу;

- при виїзді такого платника податку за межі України на постійне місце проживання (з втратою резидентського статусу або без такої).

¹ Нотарiальному посвiдченню пiдлягають також змiни i доповнення до iпотечного договору (ст. 19 Закону про іпотеку).

² Iпотекодавець повинен своєчасно повiдомляти iпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування або погiршення стану предмета iпотеки, а також про будь-якi обставини, що можуть негативно вплинути на права iпотекодержателя за iпотечним договором.

³ Iпотекодавець зобов’язаний не перешкоджати реалiзацiї цього права iпотекодержателем, надавати йому всi документи, необхiднi для перевiрки наявностi, стану, умов збереження та користування предметом iпотеки, а також негайно на вимогу iпотекодержателя забезпечити йому фiзичний доступ до предмета iпотеки. При цьому проведення iпотекодержателем зазначеної перевiрки не повинно зупиняти користування предметом iпотеки вiдповiдно до його цiльового призначення або iншим чином порушувати права iпотекодавця чи iншої особи, в тимчасовому користуваннi якої перебуває предмет iпотеки.

⁴ Якщо iпотечний житловий кредит має строк погашення бiльший, нiж 10 календарних рокiв, то право на включення частини суми відсоткiв до складу податкового кредиту за новим iпотечним житловим кредитом виникає у платника податку пiсля повного погашення основної суми та відсотків попереднього iпотечного житлового кредиту. Але водночас звертаймо увагу на п. 10.5 Закону про доходи, що передбачає форс-мажорні обставини, за яких платник податку має право вiдновити право на включення частини суми відсоткiв, фактично сплачених за новим iпотечним житловим кредитом, до складу податкового кредиту без дотримання зазначених у цiй статтi термінiв.

⁵ Нагадуємо, що сума податкового кредиту не може перевищувати суми заробітної плати за звітний рік. Якщо сума нарахованого податкового кредиту перевищує суму заробітної плати, то податковий кредит надається такому платнику податку в розмірі суми заробітної плати.

⁶ При цьому кредитна угода має бути пiдписаною обома членами такого подружжя або одним із членiв подружжя за наявностi нотарiально завiреної довiреностi iншого члена подружжя на таке пiдписання.

---

Нормативна база

Закон про іпотеку - Закон України від 05.06.2003 р. №898-ІV "Про іпотеку".

Закон про кредитування - Закон України від 19.06.2003 р. № 797-ІV "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати".

Закон про доходи - Закон України від 22.05.2003 р. №889-ІV "Про податок з доходів фізичних осіб".

Тетяна МОЙСЕЄНКО, «Дебет-Кредит»

«ІнтернетЮрист», 08.02.2010, 16:47:13